4月1日 簽訂房屋買賣合同

4月1日-2日 買方轉給賣方15萬元定金

此后 買家多次約賣家，將房款存入專戶，但賣家推脫

4月17日 賣家稱，丈夫不同意賣房

4月20日 賣家要求解除合同

近日 蓮湖區法院一審判決

4月1日簽訂房屋買賣合同，約定了房款20%的違約金，但十幾天后，賣方就以未經丈夫同意為由不愿再履行合同，買方起訴至法院。近日，西安市蓮湖區法院一審判決，雙方解除合同，賣方除退還定金等外，還要支付66萬余元的違約金。

>>簽約

房價330萬 違約金20%

今年4月1日，王歡（化名）通過中介公司購買了李麗（化名）一套近200平方米蓮湖區某小區的房屋，總價款330余萬元，并簽訂了《房屋買賣三方合同》。蓮湖區法院查明，雙方合同約定付款方式采取銀行貸款方式，王歡于4月1日預先向李麗支付15萬元作為定金，該款和剩余首付款78萬元于4月20日存入房產交易結算資金專用賬戶。甲方李麗保證該房屋沒有產權糾紛（此次房屋買賣行為已征得房屋共有權人的同意和授權）。在違約責任上約定，違約金為房款的20%。

李麗簽字并代丈夫簽字捺手印。合同簽訂當日及次日，王歡轉給李麗15萬元。

據王歡說，自己多次通過中介公司約李麗去交易保證機構將定金及首付款存入房產交易結算資金專用賬戶，但對方一直推諉。4月20日，李麗以丈夫不同意賣房為由要求解除合同。王歡認為，李麗夫婦單方違約行為違反了合同約定，在5月份起訴至法院，請求判令解除合同，被告退還定金15萬元，支付違約金66萬余元以及中介費等。

>>庭審

賣方稱并未征得丈夫同意

李麗辯稱，三方合同是無效合同，該合同是未與丈夫協商的情況下簽訂的；造成合同無效的責任在于第三人中介公司，其未盡到如實審核合同相關人員及如實告知義務；因合同無效，約定的違約條款也無效。請求法院確認合同無效，駁回訴訟請求。李麗的丈夫也稱合同無效，認為妻子未經得自己同意，簽訂的合同違反了《婚姻法》、《物權法》等，也未經其追認。據第三人中介公司陳述，簽訂合同時，王歡曾詢問李麗，賣房是大事，是否需回去和丈夫商量。李麗當時說，家里所有事自己說了算，不需要問丈夫。

>>判決

退還定金并支付66萬違約金

法院查明，4月9日，李麗向中介公司員工發微信，稱讓盡快辦，否則丈夫不同意賣。4月17日又說，賣房的事當時丈夫不知道，現在知道了不同意賣房。另外，涉案小區在4月至5月起訴時間這一期間，房屋（含裝修）均價在1.5萬元至2.1萬元不等。

法院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》中規定，“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！薄逗贤ā芬幎?，“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！?/p>

房屋系一個家庭重要財產，房屋買賣是夫妻處置家庭財產的重大事宜。李麗到中介公司就說明其具有買賣房產的意愿，后其通過中介公司簽訂了《房屋買賣三方合同》，李麗在合同賣方處簽名捺印并代其丈夫簽名捺手印，其行為可以使原告相信其夫妻雙方共同銷售房產的意愿。

由于被告在合同簽訂后明確表示不同意再履行合同，構成違約，原告主張解除合同，予以支持。結合西安市近兩年來房價大幅上漲的現象，同時比照目前二手房市場交易情況，原告按合同約定違約金主張交易價20%的違約損失66萬余元契合其實際損失。

近日，蓮湖區法院一審判決，解除合同，被告于判決生效后10日內退還15萬元定金、支付違約金66萬余元，以及居間服務費近8萬元，駁回其他訴訟請求。 華商報記者 佘暉